はじめに：住宅に棲みつくコウモリを駆除する必要性の理由とは？

日没ごろから夜間にかけて街灯などの明かりにまとわりつくかのように、コウモリがひらひらと飛び回る姿を見たことがある人も多いのではないでしょうか。

コウモリはれっきとした野生動物ですが、人間の生活圏に入って暮らす種類もいます。

その代表的なものは「アブラコウモリ」という小型のコウモリで、住宅地や都市部で見られるものはほぼこの種類です。

体長は約5㎝ですが翼を広げた長さは18～24㎝ほどにもなり、成獣になると体毛は灰色がかった茶色となります。

主食は昆虫類で蚊などを大量に捕食するため、ある意味では益獣の一種ともいえますがコウモリにはノミやダニなど病原菌を媒介する生物が寄生しており、糞にはカビ菌の一種が含まれることから人間にとって健康被害を及ぼす危険をはらんだ動物であるという側面には注意が必要です。

さらには群れをつくって暮らす性質があり、特定箇所に排泄物が溜まると建物の構造にダメージを与えるケースが見受けられます。また、昆虫を捕食するために飛び回ったり活動したりする際の鳴き声は騒音の害となり、精神衛生上の悪影響を及ぼすこともあります。

そのためコウモリは害獣として位置付けられており、万が一家屋などの建物に棲みついて人間の生活圏を脅かす場合、できるだけ迅速に駆除することが必要です。

そんなコウモリですが、現実に人間が居住中の住宅だけではなく、売買の対象となる中古住宅においても駆除が求められるケースがあります。

本記事では中古住宅においてもコウモリ駆除が必要な理由とコウモリの害が原因となって売買時のトラブルを招いた例を紹介しつつ、実際の判例を概観してみましょう。

※以下、本記事ではアブラコウモリを単に「コウモリ」と表記します。

中古住宅でもコウモリ駆除が必要な理由とは？

中古住宅の売買では売主がいて、仲介業者が間に入ることが一般的です。

中古であることから住宅の状態はさまざまで、買い手は価格と条件を考慮して納得の上で購入するのが手順となります。

ただし仲介業者には管理者の注意義務として当該不動産の調査を行うことが求められ、売主に対しては外観からは判別しにくい「隠れたる瑕疵」があった場合に責任を問われるケースがあります。

中古住宅の屋根裏にコウモリが群れをなして営巣しており、購入して住み始めてからその事実に気が付いて糞害や騒音害で悩まされるといったケースでは、これが隠れたる瑕疵に該当する場合があります。

そのため、中古住宅であってもコウモリ駆除は重要な管理責任の一つとして実施することが必要です。

中古住宅でコウモリの棲息を「瑕疵」と認められた判例は？

中古住宅の売買において、買い手が購入時に認識していなかったコウモリの棲息によるトラブルが原因となり、係争に発展したケースがあります。

以下、神戸地裁における平成11年（1999年）7月30日の判決例について見てみましょう。

これによると、中古住宅を買い取った後にコウモリが屋根裏に棲みついていることに気付いた買い手が、コウモリの駆除や排泄物清掃費用・天井の張り替え等補修工事費用・慰謝料・弁護士費用の支払いを求めて提訴したものでした。

争点となったのは売主および仲介業者の責任範囲がどこまでにあたるのかが中心で、上記の判例からそれぞれのポイントを概観しましょう。

ポイント1.売主の瑕疵担保責任

まず、当判例では売主が負うべき瑕疵担保責任が問われました。

このケースでは買い手が事前に売主に対してムカデやゴキブリが巣を作っていないかを問い合わせており、売主はそれらの存在を否定しています。

しかし売主は譲渡前にコウモリの棲息を認識しており、駆除や補修工事をしないまま買い手に引き渡しました。

売主は現状有姿での引き渡しでは瑕疵担保責任を負わない旨の規約を根拠とした主張を行いましたが、その特約は地震に起因する瑕疵を対象としたものだったことからコウモリの害は相当しないものと判断されました。

また、裁判官は住宅にある種の生物が棲みつくことは自然であるとしつつ、コウモリが棲息することによって快適な居住性が損なわれている点においてこれを瑕疵であると指摘しています。

従ってコウモリの存在と害を認識していながらそのまま引き渡した売主側に、瑕疵担保責任を認める判決となったのです。

ポイント2.仲介業者の注意義務範囲

原告側は売主だけではなく、仲介業者も相手取って訴えを起こしていました。

物件を媒介する立場としての注意義務の有無が争点でしたが、仲介業者には調査義務違反はなかったものと裁判所は判断しています。

その根拠としては、仲介業者は物件に対して一般的な注意義務を負うものの、多数のコウモリが棲息していないかどうか天井裏まで調査する責任は認めがたい、というものでした。

つまり物件そのものの瑕疵担保責任は売主にあり、仲介業者はある程度予測できる野生動物の棲息を前提とした、常識的な範囲での調査において落ち度はないと判断されたといえるでしょう。

ポイント3.現状有姿と瑕疵担保責任の不一致

上記の事柄から、現状有姿での引き渡しが前提の物件であっても「隠れたる瑕疵」に対する担保責任を問われるケースがあることが理解できます。

従って、もし中古物件を売る側の立場となった場合、仮に現状での合意があったとしてもコウモリの棲息によって居住性を妨げる恐れがあれば瑕疵担保責任が生じる可能性が高いことを認識しておくことが必要です。

中古住宅のコウモリを駆除するのに適した季節と時間帯は？

これまで述べてきたことを踏まえ、中古住宅を売りに出す際にはコウモリが営巣していないかどうか注意を払う必要があることがわかりました。

万が一コウモリが棲みついていた場合は駆除する必要がありますが、それはどのタイミングでも可能なわけではなく最適な時期と時間帯があるのです。

コウモリ駆除に適したシーズンは一年のうち二回あり、まずは4月～6月の春から初夏にかけてです。この時期には冬眠していたコウモリが目覚めて再び活動を開始し、子供を出産します。

二回目は9月～10月の秋、気温が下がるまでの間で夏の時期に誕生したコウモリの幼獣が自力で飛べるようになり、なおかつ大人の個体が発情期を迎えるシーズンです。これはコウモリにとって冬眠前の時期であり、たっぷりと栄養を蓄えるため捕食活動が盛んになります。

このように、コウモリが夕方以降にエサを求めて飛び回る時期が駆除に適したシーズンですが、それにはコウモリを巡る特殊な事情が絡んでいます。

後にもう少し詳しく述べますがコウモリは法律で保護された野生動物であり、無許可で捕獲したり殺傷したりすると罪に問われます。

この法律は一般的に「鳥獣保護管理法」と呼ばれており、正式名称は「鳥獣の保護及び管理並びに狩猟の適正化に関する法律」といって違反すると1年以下の懲役あるいは100万円以下の罰金となります。

そこでコウモリ駆除の基本は住処からすべて追い出し、そして再び戻ってこないようにすることが重要な基本です。

夏期には自力で飛ぶことができない幼獣を抱えて子育てをしていること、また冬期には冬眠して活動量が極端に抑えられていることなどから、これらの時期には巣からすべてのコウモリを追い出すことは困難です。

また活動的なシーズンであっても昼間は休眠状態にあり、追い出すための施策を行っても十分に反応しないなどの問題があります。

こうした事情により、中古住宅からコウモリを駆除する場合においても、適切なシーズンと時間帯を選んで行うことが重要です。

まとめ：中古住宅のコウモリ駆除も専門業者に依頼するのがおすすめ！

コウモリによる被害が原因で中古住宅の売買におけるトラブルが生じたケースを、実際の判例をもとに解説しました。

コウモリが群れをつくって屋根裏などに棲みつくと大量の排泄物が溜まり、それが建物の構造材を腐食させたり天井や壁にシミをつくったり、あるいは異臭の原因となったりもします。

またカビ菌を含んだ糞はパサパサとして舞い上がりやすいため、誤ってそのホコリを吸い込むと何らかの病気を引き起こす可能性も否定できません。

コウモリ自体がノミヤダニなどのキャリアでもあり、これも病原菌を媒介する恐れがあることから不用意に接近したり触ったりすることは避けましょう。

しかしこのような事情から、仮に中古住宅を売る側としての責任があるとしても、個人による調査や駆除には高いハードルがあります。

そこでおすすめなのが、コウモリ駆除の専門業者に依頼することです。

プロフェッショナルとしての高度な知識と技術を用いて駆除後の処置まで安全に実行し、専門家の見地から防除のための適切なアドバイスも得られます。

もしコウモリの害で悩むことがあれば、このような専門業者への相談も視野に入れてみてはいかがでしょうか。